猜想五：泡沫向上，楼市向下

摘要：猜想五：泡沫向上，楼市向下楼市向下

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 袁晓澜 董映颉 北京报道

　　7月的猜想北京楼市，像天气一样炎热。泡沫购房者中，向上投资型需求的楼市向下加入，使得需求持续旺盛，猜想像是泡沫给市场烧上了一把火，带起了成交量和房价的向上持续上升。
  　　据21世纪不动产统计，楼市向下全国东部一线城市，猜想今年上半年的泡沫销售量和均价，都超过了历史最好水平。向上这一轮行情又在创造新的楼市向下历史。自去年年底开始的猜想一揽子救市政策的刺激活跃了房地产成交，而宽松的泡沫货币政策使得资金大量流入房地产，刚走出生死场，但又有走入“泡沫”的危险。
  　　问题的关键就在于，所有人都知道它来了，它终究会破灭。但是没有人知道，它会在什么时候破灭。而这个破灭不会在几天内完成，下一步，楼市向上，还是向下？

8000亿信贷催生泡沫
　　  房地产正在上演“不差钱”神话，大量的资金进入楼市，竞相追逐有限的资产，抬高了房价，逐高了地价，泡沫由此而产生了。
  　　7月22日，中国建筑开始申购，当天资金净流出超过80亿元，其中散户资金大幅流出逾70亿元。国务院发展研究中心宏观部主任李建伟表示：“上市房企在资本市场中进行的各种融资活动，缓解了企业的资金压力，但同时融资后的扩张投资却在一定程度上催生了地产和楼市泡沫。”
  　　以北京为例，根据21世纪不动产统计的数据，上半年北京市二手房网签总量104671套，其中住宅网签101164套，比2008年同期分别上涨了6.6倍和6.4倍；北京新房市场成交量同样出现大幅增加。上半年网签总量110654套，其中住宅签约83546套，比2008年同期分别上涨了82.7%和106%。
    而上海、深圳等一线城市，二手房成交量分别同比增长了88.2%和237.3%，新房销售也同比接近翻倍。
  　　与此同时，随着成交量的增加，房价也如脱缰的野马节节攀升。据21世纪不动产报告显示，上半年在成交量大幅上涨以及一、二手房价格互相带动的情况下，北京楼市价格普涨，其中二手住宅价格上半年累计增长15.2%，月均增幅3%，新房上半年销售价格累计增长27.1%。
  　　房价不是一天内涨起来的，催生房价上涨的土壤有太多的元素。统计局公布的数据显示，上半年房地产开发企业资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。由此，上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。
  　　阳光100常务副总裁范小冲告诉《华夏时报》记者：“房地产的回暖并没有实体经济的支撑，而是靠政策刺激和资金推动产生的，如果实体经济不起来，房地产未来的走向，也仍将靠着这两方面的力量来起作用。但大量资金不进入实体经济，而进入房地产这块，只能推高房价，产生泡沫，对于房地产发展也并不利。”

“三季度房市将冷，
四季度会更冷”
　　  在热点城市土地竞争激烈，不少央企背景的开发商拿下热点区域地王，并不断刷新地王纪录。央企在新一轮的“抢地大战”中进入一线城市布局，而大型的民营房企则开始向二、三线城市布局。
    不过，范小冲指出，上一批地王并没有开工，说明开发商对投资还没有完全恢复信心，而现在也是以地王的形式拿地，更多的是为了融资和防通胀避险。
    上半年房地产市场量价齐升，从成交数量和房价来看，都比超历史最高点。从土地和销售方面，大量资金已涌进房地产。
　　  国巨资本国际控股集团总裁孙飞向《华夏时报》记者表示，地王频频出现，面粉贵过面包，土地的价格已经偏离了价值，而销售市场大量投资型需求进入，用大量资金抬高了房价，土地和房价都存在泡沫现象。2007年的泡沫，与今年的泡沫相比，由于产生的宏观环境不同，使得泡沫挤压难度大，相比而言更顽固。而现在的泡沫是以宽松的货币政策和宽松的产业政策为支撑的，更加易碎。他预计，一旦货币政策收紧，利率上调，房价将下调。
    我爱我家控股公司副总经理胡景晖也预计，需求不足将是下半年的主要问题，而盲目的提价也将导致观望情绪，这些因素将迫使房价面临再次回落的可能，量价齐降或许将成为后半年尤其是第四季度二手房市场的主旋律。
    “需求和供给都有泡沫，大量的钱没处花，进入房地产，扩大了需求，需求的购买力也在信贷宽松下被放大了，而大量资金涌入楼市追逐有限的土地和房子，则也哄抬了地价和房价，所以供给方也有泡沫。”范小冲表示，大量信贷总有用完的时候，目前的高需求是不可持续的，今年三季度房市将逐渐冷下来，到四季度会更冷，而今年上半年的好行情是“熊市反弹”，最终也将回到熊市中。

打击投资型需求
将使下半年房价下降
    在经过2008年末房地产市场的死去活来后，以小户型、低总价的产品作为标签的刚性需求的释放造就了楼市的“小阳春”，而在最热的三伏天里，“小阳春”已成为遥远的话题，中高总价房源已有了一统江湖之势。
    二手房交易作为楼市的晴雨表，清晰地显示楼市江湖的交替：5、6月份改善型和投资型需求开始集中入场，在这两个月里，中大户型房源成交一路上扬，而小户型的房子成交则有所下降。
    胡景晖认为，市场交易金额重心的上移与市场交易面积和交易户型的变化息息相关，而近期房价的持续上攻和改善型需求的进场则进一步促使中高总价房源成交比例的上扬。
    在新房的高端市场方面，根据易居中国的统计，一线城市的别墅市场表现强劲，2009年1-5月，全国典型城市别墅成交量均有不同程度的上涨。一线城市中，上海别墅市场1-5月成交量同比增长45.23%，环比增长69.14%，北京别墅市场的1-5月成交量同比上涨34.81%，环比上涨39.43%。
    易居中国北京研究所所长牟增彬表示，投资型需求偏向的大户型、高总价的中高档住宅，对价格不是特别敏感。经过了上半年刚性需求的集中释放，目前投资型需求正在进一步扩大。
    而正是由于投资型需求的入场，将泡沫越吹越大。国务院发展研究中心金融研究所证券研究室主任范建军表示，日前银监会明确要求收紧二套房贷的政策出得很及时，正好可以打击一下投资型的需求，继续鼓励自住型需求。需求的减少，和目前房价的高涨，也将使得下半年的销售降温，房价下降。