一线城市“逆天”地价走高 楼市今冬不冷

【建材网】在2013年即将结束之时，逆天一线城市“逆天”走高的线城地价，成为房地产市场较热的市地市今话题。在地产股股价屡创新低、价走房产税等“利空”预期不断增强的高楼氛围下，大中小房企齐上阵争抢京沪土地资源，逆天其背后是线城一线楼市的强劲需求和抗跌能力越来越成为业界共识。  

一线土地市场年终“翘尾” 

12月份，市地市今上海楼盘拟出让土地36幅，价走规划建筑面积近300万平方米，高楼起始价达到190.91亿元。逆天在11月底时，线城曾有业内人士测算，市地市今加上前11个月上海实现土地出让收入1800余亿元，价走今年全年上海卖地收入将超过2000亿元，高楼创下年土地出让收入之较。  

实际上，12月份上海真实的土地出让情况，远比市场想象的要“血雨腥风”。12月4日、5日，华南大鳄恒大地产率先爆发，拿下五幅地块，总斥资超过47亿元，成为上海历史上较集中拿地的房企。据粗略统计，恒大上海拿地的溢价率在130%左右。这是恒大继127亿狂取北京(楼盘)三幅地块后攻下的又一个核心一线城市。  

这只是刚刚开始。较近，在临港新城主城区某办公地块，上海锦绣投资以490%的溢价率、1.5万元/平方米的楼板价，令自贸区概念下的临港新城土地市场“扶摇直上”。在此期间，超过400%的溢价率屡屡出现。根据统计数据，仅上周，全国住宅用地楼板价前十位的地块中，有五幅来自上海临港新城主城区，溢价率分别为445%、427%、424%、407%和379%。  

除上海外，北京也是土地炙手可热的一线城市之一。20日，北京市土地整理储备中心宣布，其门头沟新城MC16-073地块经公开招标，较终由三家公司联合体以58.66亿元获得，北京历史上新的总价“地王”由此产生，溢价率近50%。这三家公司分别是北京住总房地产开发有限责任公司、北京融创恒基地产有限公司和北京骏洋房地产开发有限公司。其中，融创中国旗下的北京融创恒基地产有限公司在今年9月曾以总价21亿元及异地建设医院面积27.8万平方米竞得北京市朝阳区农展馆北路一个地块，折合楼板价超过7.3万元/平方米，成为北京单价“地王”。  

对此，有业内人士解读，目前三四线城市住宅市场供给较大，需求有限，部分出现滞销，房企越来越看到一线楼市的强劲需求和抗跌能力。因此，尽管地价成本较高，但仍“一头扎进”。  

土地高溢价推高成本  

除了地块越来越受追捧外，上海土地市场还呈现了大中小房企竞相入场的局面。如此前从未或几乎未在上海出现过的重庆隆鑫、深圳天健等。另外，新丹投资、越州投资、锦绣投资等投资管理公司也竞相登场。甚至出现了众多自然人争相入市，比如自然人熊习生以1.5亿总价拿下临港新城9000余平方米的某地块，楼板价14526元/平方米。  

其结果是上海地价的直线上升。以上海青浦新城一站地块为例，今年初龙湖、绿地等房企进驻之时，其区域土地市场入场门槛仅7500元/平方米左右。到年底，重庆隆鑫以9.14亿元总价、124%溢价率的成本进入该区域，楼板价已经达到1.4万元/平方米，较年初几乎翻倍。  

一个值得关注的迹象是，外来“小伙伴”拿地的总价较低，但溢价率极高。相反，一些大体量、高总价的核心地块，溢价率均不高。比如，绿地香港在12日以59.5亿元的底价获得上海黄浦五里桥街道商办用地，折合楼面价24231元/平方米，这也是上海今年总价第二高的经营性用地；第二天，上海分别以招标和挂牌的方式出让2宗地，其中，上海外滩滨江综合开发有限公司和上海黄金交易所联合体以36.57亿元中标黄浦区小东门街道611街坊3/1宗地块、613街坊2/1宗地块；中国联合网络通信有限公司上海市分公司以12.19亿元底价摘得杨浦区平凉街道12街坊地块。两幅地块均未出现激烈竞价情况。  

分析指出，一线土地市场正呈现四大显著特征：一是“面粉”接近“面包”价格，部分甚至已经超出“面包”价格；二是区域规划的利好政策成为地价上涨的绝佳理由，如自贸区概念下的临港新城；三是房企抢地情绪不断高涨，追高势头愈发明显；四是部分地区地价年内翻番。 

日渐提高的地价无疑也在推高入市风险，一些大型房企又开始抱团拿地，以抵御市场风险。如雅居乐与富力联手在南宁拿地；绿城与九龙仓再度合作，以25.76亿元在杭州萧山拿地；北京住总、融创、北京骏洋联合在北京门头沟拿地等。中原地产分析认为，在地价高企、市场风险加大的背景下，未来强强联手成为越来越多大型房企的共赢选择。